作者 | 王晗玉
编辑 | 张帆
从王石辟谣"被抓"，到今年一季度持续亏损、瘦身，拟 32.7 亿元转让环山集团股权，进入 2026 年的万科，依旧深陷舆论漩涡。
风波不断的背景下，普洛斯再度赴港 IPO 的传闻对当下的万科来说可算是一个利好消息。
此前据多家媒体援引消息人士称，全球物流及新型基础设施巨头普洛斯（GLP）计划最快于今年第二季度向港交所递交上市申请。此次 IPO 目标集资额不少于 10 亿美元，公司目标估值约达 200 亿美元。
尽管普洛斯官方对上市传闻表示"不予置评"，不过若能成功登陆联交所，一方面普洛斯可借此一举回报投资人；另一方面，一直化险攻坚的万科，也可借助这个"退出窗口"缓解资金压力，或是凭此获得新的估值支撑。
实际上，万科当前 A+H 股总市值约 460 亿元（截至 5 月 11 日），折合美元约 67 亿元，按普洛斯 200 亿美元的目标估值，万科手中的股权价值约 42.8 亿美元，已占其总市值的 63.9%。
8 年前"种下的树"
回顾万科与普洛斯结缘，双方在资本层面的联手始于上一轮普洛斯从新加坡资本市场退市。
在 2017 年那场私有化收购中，万科牵头联合厚朴投资、高瓴资本等组成财团，以约 790 亿元完成对普洛斯的私有化收购，其中万科出资约 169-170 亿元，获得 21.4% 股权。
尽管后续在 2024 年及之后曾数次有消息传出，万科因面临流动性压力，与粤海控股等潜在买家洽谈出售所持普洛斯 21.4% 股权。不过截至目前尚未有关于该出售事项的官方消息更新。
结合此前几年万科数度欲出售普洛斯股权，以及其近年所面临的经营压力，这棵在 8 年前种下的树也成了万科后来"好乘凉"的关键资产——若普洛斯 IPO 落地，将为万科提供"退出窗口"、股权流动性和估值层面的显著提升。
按普洛斯 200 亿美元的目标估值测算，万科持股对应价值约 42.8 亿美元。而多家机构的分析还显示，市场普遍预期普洛斯上市的估值区间或在 250 亿至 300 亿美元。由此万科的持股价值有望达到 53.5 亿至 64.2 亿美元。这几乎相当于万科当前的 A+H 股总市值。
普洛斯股权价值力压万科传统核心资产
开发类房地产企业传统核心资产以土地储备、待售物业为主，对比万科 2025 年年报披露的土储、物业情况，普洛斯股权的估值、变现潜力似乎已超越万科自身持有的核心资产。
截至 2025 年末，万科拟开发产品即土地对应的账面价值为 778.8 亿元、在建开发产品即期房 1788.2 亿元，土地及在建期房合计货值约 2567 亿元。
一般而言，土地转化为成熟的待售物业需 2-3 年的开发周期，还面临市场波动与减值压力，如 2025 年万科就新增计提存货跌价准备 208.26 亿元。
同时，截至 2025 年末，万科已完工开发产品，也就是待售现房，对应的账面价值约 1144.5 亿元。鉴于易居研究院在去年 11 月发布的一份报告显示，全国百城新建商品住宅去库存周期即存销比为 27.4 个月，万科当前现房资产变现效率仍然承压。
对比之下，截至 2025 年 9 月 30 日，普洛斯全球资产管理规模约 800 亿美元，总资产净值约 200 亿美元。根据其披露的 2023 年年度业绩公告及资产负债表，普洛斯彼时总资产账面价值约 1762 亿元。
从兑现效率看，万科持有的普洛斯 21.4% 股权，在解禁期过后可通过二级市场在 1-2 个交易日变现，且无需承担开发及销售成本；增长速度上，2021-2023 年普洛斯总资产复合增长率约 8.7%，也超过房企今时今日投资拿地的增速。
此外，与万科当前总市值对比，万科 A+H 股最新总市值约 460 亿元，约合 67 亿美元，按普洛斯 200 亿美元的目标估值，万科持有的股权价值约 42.8 亿美元，约合人民币 293 亿元，较 170 亿元投资成本增值 72.4%。
普洛斯的溢价与万科的收益
与传统的"物流地产商"模式相比，普洛斯未来的成长潜力在于"物流 + 数据中心 + 新能源"的生态协同及 800 亿美元的管理规模。
公开资料显示，截至 2025 年 9 月 30 日，普洛斯全球资产管理规模约 800 亿美元，总资产净值约 200 亿美元。在全球与超过 140 家机构投资者建立合作关系；其中在中国的 70 个地区市场运营约 450 处物流仓储及制造研发等产业基础设施，运营面积超过 4000 万平方米，算力中心 IT 负载达 1400 兆瓦，新能源开发规模超 2 吉瓦。
作为承担起第二增长曲线角色的新兴业务，官方数据显示，2025 年普洛斯算力中心业务全年收入同比增长 32%，已交付 IT 负载超 420 兆瓦。
这意味着，高增长、高毛利的新兴业务，有望推动普洛斯估值从"物流地产"向"科技 + 新能源"切换。
同时，普洛斯主要通过"开发 - 运营 - 证券化 - 再开发"的模式循环，此类轻资产模式通常更易于在二级市场获得估值溢价。
以其在中国内地发行的中金普洛斯 REIT 运营情况来看，该基金在 2023-2025 年连续三年按当年末市值计算的分派率保持在 5% 以上，在 11 只已上市仓储物流 REITs 中表现较好。后续伴随内地公募 REITs 市场进一步扩容，更多物业有望证券化，提升资产流动性及估值。
目前普洛斯 200 亿美元目标估值对应的市盈率约 8.5 倍，与行业平均水平持平，估值具备合理性。
不过回到万科自身，当前普洛斯 IPO 仅为市场传闻，递表时间、融资规模以及能否成功上市均有变数，同时港股波动或物流行业周期调整也可能导致股权缩水。更重要的是，亚马逊、京东等企业布局自有物流，也为这家全球物流地产巨头带来竞争压力。
但无论行业竞争格局如何变化，普洛斯能否顺利 IPO，其对于正处化险攻坚期的万科都是最具确定性的高价值资产。
去年万科归母净亏损 885.56 亿元，资产总额约 1.0 万亿元，负债总额约 7847.6 亿元，净负债率达 123.48%，一年内到期的有息负债就有 1605.6 亿元。普洛斯股权既是稳定的分红来源，更是可快速变现的优质流动性储备，无论 IPO 是否落地，其都将成为万科优化资产结构、缓解债务压力的"最值钱"资产。
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